2007年10月1日，一部具有里程碑意义的法律———《物权法》“上岗”。至此，这部历经13年、经过7次审议的法律终于尘埃落定。《物权法》的颁布实施，将对我国的政治经济环境乃至人民的日常生活产生深远而积极的影响。民众最关心的“70年以后土地使用权如何续期”，“建筑物区分所有权如何划分”，“车库的权属如何划分”等问题在新的《物权法》中也在一定程度上获得了解决。

　　日前，本报采访了法律专家及房产律师，对《物权法》进行了深入的解读。

　　记者  周平/文   倪路/图

　　《物权法》对公私财产平等保护

　　主持人：从上世纪九十年代中期开始，法学界和政府就一直在讨论有关《物权法》问题，作为普通的老百姓，《物权法》究竟是一部怎样的法规，它制定的原则究竟是什么？

　　李国昌：物权法属于民法，民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护。

　　在社会主义市场经济条件下，各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系，各种市场主体都处于平等地位，享有相同权利，遵守相同规则，承担相同责任。这也是制定物权法最根本性的依据。

　　王利明：物权法无论是对于房地产开发商还是普通的老百姓来说，意义都是非常重要。它是巩固社会主义基本经济制度、体现多种所有制共同发展的客观需要，是多种所有制成分共同发展的前提。失去了平等保护，就失去了共同发展。物权法所确立的平等保护原则符合宪法关于所有制性质的规定，真正体现了社会主义的特色。

　　主持人：那么《物权法》中最大的亮点，或者说有革命性突破的地方又是什么？

　　李曙光：在《物权法》中对于登记制度的变化最大，其中预登记制度是《物权法》登记制度的一个革命性的亮点：第二十条就明确规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预登记制度的实施，将有效遏制商品房预售过程中的“一房两卖”现象。

　　住宅70年大限后自动续期

　　主持人：现在 ,人们最担心的应该是“70年大限到期后，我们的住房怎么办。”

　　李国昌：在最新颁布的《物权法》第149条明确规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。可以说，《物权法》生效以后，业主们完全不必担心“70年后房子归谁”的问题，只要70年后房子不报废就还是你的。 这一修改也体现了立法者对于人权的尊重和保护。

　　主持人：在此之前我们国家又是如何规定的？延期的年限要不要老百姓承担一定的费用？

　　胡康生：我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地70年；工业用地50年；商业用地40年；综合用地50年。从上世纪70年代末开始改革开放，当时出让的一些土地使用期限较短，一些只有30年，很快就要到期，也使土地使用权期满的问题更加引人关注。

　　丁有勇：可以说，这条规定是到目前为止，当代中国人智慧在民法上的最高结晶，也是对广大市民最为有利的条文。

　　虽然物权法关于70年后自动续期的规定，给老百姓吃了一颗“定心丸”，但是，我们也注意到，法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定，这也是下一步迫切需要解决的问题。

　　车位车库须满足业主需要

　　主持人：随着住房制度改革，现代化社区大量出现。因小区内车位、车库的归属问题，以及停放在小区内道路上车位收费问题而引发的纠纷逐渐成为社会各界关注的热点，在这方面《物权法》是如何规定的？

　　丁有勇：对于以上问题，物权法明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　主持人：我们应该如何理解“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要？”

　　李国昌：物权法规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”主要针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。

　　李曙光：对于在小区共有道路上停放汽车，并收取相关费用的现象，物权法规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。

　　物权法明确保护“阳光权”

　　主持人：几年前鲜为人知的“阳光权”，如今已成热门词汇，频见报端。在《物权法》中，对于相邻建筑物的通风、采光和日照是如何规定的？

　　丁有勇：物权法规定，“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照”；不动产权利人不得违反国家规定排放大气污染物、水污染物、弃置固体废物，施放噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

　　主持人：那么这种“相邻”关系如何界定？

　　王利明：所谓相邻关系，简言之就是不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生的权利义务关系。物权法规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

　　李国昌：相邻关系涉及日常生活的方方面面，生活中诸多扰邻问题，都是对邻居、对他人生活的一种妨碍和侵害。尊重他人相邻权，不但是法律问题，更是道德问题。“远亲不如近邻”，邻里相处应当互谅互让、彼此尊重，这是中华民族的传统美德，也是家庭、社会和谐的重要道德理念。